¿Cuándo va a terminar la subida de precios en la vivienda? ¿Estamos ante una burbuja como en 2008?…
A todos nos encantaría tener la respuesta a este tipo de preguntas, pero la realidad es que nadie puede tener certeza. Lo que sí podemos hacer es analizar aquellos datos de los que disponemos e intentar de este modo vislumbrar que nos puede deparar los tiempos venideros.
Vamos a navegar rápidamente por los datos de obra nueva, evolución de precios, suelo disponible, capacidad de ahorro y condiciones de financiación.
641.419, este número son las viviendas construidas en España en el año 2007, justo antes de que todo saltara por los aires. Es un número a tener en cuenta puesto que, aunque la sensación actual generalizada es que en estos últimos años se está construyendo a un ritmo muy acelerado, el número de viviendas construidas en 2024 en España fue de unas 100.000, siendo este el mejor dato desde 2009. Y cuidado, los primeros datos de vivienda de obra nueva dados en 2025 nos muestran que han bajado casi un 11,5% en relación al año anterior ¿curioso no? ¿Será que se acaba el suelo disponible?,¿Problemas en el acceso a la financiación por parte de las promotoras?,¿Casualidad?
Estos números nos deberían dejar ya claro el problema de oferta existente, que sumado a un aumento de la población en España de unos 3.5M, lo convierte en un problema estructural.
Esta falta de oferta de nuevas viviendas empuja toda la presión hacia la vivienda de segunda mano, lo que explica de una manera directa el auge de precios que estamos viviendo de manera simultánea en esta tipología. Y no es un dato menor, estamos llegando a máximos históricos también en segunda transmisión, acercándonos a esos datos inverosímiles de 2007.
Si el problema es de oferta… ¿Por qué no se construye a mayor ritmo? Esta pregunta querido lector es totalmente lógica, además de acertada, pero tiene sus complicaciones operativas.
En primer lugar, tendríamos que pensar en el suelo disponible. Aquí volvemos a encontrarnos con la dichosa ley de la oferta y la demanda. La mayoría de suelo disponible para uso urbano fue sonsumido durante las décadas que comprenden desde los años 70 hasta los 2.000, por lo que ahora mismo hay una cantidad de suelo muchísimo menor para el desarrollo de vivienda, provocando esta propia escasez que el precio de estos suelos sea mayor, lo que termina repercutiendo en el precio final de las viviendas terminadas. Este problema no es menor, ya que los tiempos administrativos para recalificación de suelo existente de otros usos a urbano, son de unos 10 años.
Otra cuestión de máxima importancia es el acceso a la financiación. No me refiero a la financiación por parte del cliente final, esa la trataremos un poco más adelante, si no a la financiación por parte de las promotoras/constructoras, es decir, los agentes de la oferta. Debemos resaltar que las tormentas de 2008 hundieron la mayoría de nuestra flota promotora, sobrevivieron únicamente algunos de los buques más grandes, pero prácticamente ninguno de los pequeños, y en este caso, permítame decirle, que el tamaño sí que importa. El porcentaje de viviendas nuevas aportadas al mercado por pequeños y medianos promotores era enorme, pocas unidades en cada uno de os desarrollos, pero muchísimos desarrollos a la vez.
Hoy en días las condiciones para acceder a la financiación por estos pequeños y medianos promotores requerida por parte de la banca son prácticamente excluyentes, lo que no provoca más que poner otro freno a la oferta. No estoy diciendo ni mucho menos que todo el mundo pueda ser promotor, pero no se puede cerrar el oxígeno hasta que todo lo vivo muera.
Mi apreciado lector a estas alturas podría pensar que este panorama ya es complejo, pero hay más. Los precios de construcción se han duplicado. Donde antes se podía construir a 600 €/m2, , ahora se construye a unos 1200 €/m2, y sí, esto se repercute obviamente en el precio final de las viviendas. Es cierto, que esta cuestión no es únicamente un tema de gestión interna y previsión propia como país, sino que tiene una fuerte influencia del panorama económico internacional, siendo este un análisis que quizás tratemos en otro momento.
Y por parte de la demanda, ¿Qué podemos observar en cuento a la capacidad de ahorro y el acceso a la financiación? Veamos. En lo que se refiere a la capacidad de ahorro podríamos escribir un artículo entero, pero intentaremos cercar nuestros razonamientos lo máximo posible.
Podemos ver como el propio aumento del precio de la vivienda ha empujado a generaciones que deberían ser compradores a ser inquilinos, lo que ha tensionado de una manera nunca vista antes el precio de los alquileres. No se deje llevar por los mensajes que desvían la atención de esta problemática del alquiler a los pisos turísticos, sí, son una parte del problema, pero casi despreciable. Estos “inquilinos por imposición” destinan una partida de su sueldo (de medía casi la mitad) para pagar el alquiler que muchas veces es superior a lo que podría ser una letra hipotecaria. Esta situación, sumada a la incorporación más tardía al mercado laboral, mecánicas inflacionarias y otros aspectos económicos-sociales provocan precisamente que se anule su capacidad de ahorro.
Se trata por lo tanto de una cuestión que no es para nada nimia, ya que quizás es el problema estructural, ahora por parte de la demanda, más grave.
Un bucle infernal donde cientos de miles de compradores nunca podrán acceder a la compra de vivienda puesto que ese ahorro que la banca pone como condición para acceder a una hipoteca lo están ya gastando en un alquiler. Os dejo un dato, la media de edad con la que se compraba una persona su primera vivienda en los años 70 era de 25 años, en la actualidad es con 41 años.
En cuanto a condiciones de financiación, mencionada ya la capacidad de ahorro, nuestra lupa crítica debe dirigirse a la posible evolución de los tipos de interés. Esto es de suma importancia para el cliente ya que afecta a lo más importante, es decir, a la cuantía de la letra mensual de la hipoteca que deberá soportar. Venimos de años, de décadas, en las que los tipos de interés han estado contenidos, el dinero podríamos decir que ha sido prácticamente gratis, pero ojo, esto podría cambiar, y no digo que vaya a cambiar de una manera súbita, pero sí paulatinamente.
Hay una lucha a nivel macroeconómico que la llevamos observando por parte del Banco Central Europeo en los últimos años. ¿Qué hemorragia parar? ¿La inflación o contener los tipos de interés? La contención de una afecta de manera directa al aumento de la otra. Y este equilibrio puede que ya no depende únicamente de Europa. Puede que la gente termine pagando más en su letra hipotecaria, a unos tipos más altos por culpa de Japón… S, Japón, pero esto es algo que trataremos en otro momento.
Por lo tanto…una vez navegadas estas aguas podemos sacar en claras varias cosas. Hay un claro desequilibrio en la oferta y demanda, que además ya hemos podido observar no tiene una fácil ni pronta solución, provocando que los precios de venta tanto de obra nueva, como segunda transmisión y alquileres únicamente puedan subir. Al mismo tiempo, por otro lado, observamos indicadores claros de agotamiento en la demanda, que dependen no solo de componentes económicos, sino también sociales. ¿Son las condiciones perfectas para una futura tormenta? ¿Ha comenzado ya la tormenta y no queremos escuchar los truenos? Que cada uno lo decida.
Sigamos…